Investerarportal

Ange din accesskod

Investeringsteaser · April 2026
Skalbar plattform för
drive-in self-storage
i svenska tillväxtkommuner

Better Real Estate bygger en konsoliderad portfölj genom en trestegs buy-and-build-strategi med löpande refinansiering mot fastighetsvärden.

Base case: 4,5× MOIC · ~35% årlig avkastning · 5 år
21
Fastigheter
338M
Investering
52M
NOI exit 2031P
689M
Portföljvärde
Samarbetspartners
S
Skierfe Advokatfirma
Legal rådgivare. ALM Equity, Hagabacken, Arwidsro.
T
Tarnhelm Transaktion
Skatte- & bolagsstrukturering. Active Fastigheter.
Beskrivning

Better Real Estate bygger en konsoliderad portfölj av drive-in self-storage-anläggningar i svenska tillväxtkommuner. Marknaden är fragmenterad, underförsörjd och värderas med stabila direktavkastningskrav – en ideal kombination för en buy-and-build-strategi med hög operativ hävstång.

Översikt Översikt
Ledning
JD

Jonathan Durkin

CEO & Medgrundare
Torngrund Group, Egenlokal, D13 Invest.
→ Expansion, transaktionsledning
FS

Felix Sandquist

CIO & Medgrundare
Serafim Fastigheter, AGV Invest.
→ Kapitalstruktur, IR, finansiering
Styrelse
PS

Per Svensson

Ordförande
Partner Tarnhelm. Fd revisor/partner BDO.
→ Finansiell kontroll, riskhantering
PB

Per Berggren

Ledamot
Fd VD Hemsö & Jernhusen. Castellum, Slättö.
→ Institutionell struktur, styrning
JOB

Jan-Olof Backman

Ledamot
McKinsey, Coor. 24Storage, Credentia.
→ Kapitalmarknad, skalning
PS

Patrik Sarin

Ledamot
Active Fastigheter. Fastighetsutveckling och bygg.
→ Byggkapacitet, fastighetsutveckling
Så skapas avkastningen

1. Yield-on-cost ~15–20%

Capex ~5 tkr/kvm, hyra ~1 650 kr/kvm/år → NOI-marginal ~90%. Vida över traditionell fastighetsutveckling (5–7%).

2. Refinansieringsspiralen

Banken belånar portföljvärde, inte capex. Refi frigör 272 MSEK — mer än hela EK-behovet (167 MSEK). Max exponering: 22 MSEK.

3. Operativ hävstång

Central admin ~4,4 MSEK oavsett 3 eller 21 fastigheter. Andel av NOI sjunker från 58% till 9%.

4. YoC-arbitrage

Vi bygger kassaflöde till 15–20% yield-on-cost och exitar vid marknadens ~7,5% cap rate.

5. Minimal kapitalbas

Löpande refi returnerar i princip allt investerat kapital. Kvarvarande EK-bas vid exit är <1 MSEK.

6. Fragmenterad marknad

Sverige är underförsörjt på self-storage. Konsolidering skapar operativa synergier och premium vid exit.

12,9%
YoC Etapp 1
12,1%
YoC Etapp 2
17,8%
YoC Etapp 3
7,5%
Exit yield (bas)
Markförvärven möjliggör fler koncept

All mark vi förvärvar kan skalas vidare till Storage, Work och andra access-drivna tillgångar.

Industrial Outdoor Storage
Industrial outdoor storage

Better Industrial Outdoor Storage

  • Mark med befintligt kassaflöde
  • Inhägnade ytor för uppställning
  • Grund för vidare utveckling
Klicka för detaljer →
Drive-in StorageKÄRNKONCEPT
Drive-in storage

Better Storage

  • Standardiserade moduler, drive-in
  • Etablering 5–6 mån, låg capex
  • YoC 15–20% stabiliserad
Klicka för detaljer →
WorkALTERNATIV EXIT
Better Work

Better Work

  • 3D-fastighetsbildning, ej BRF
  • Köparen äger med lagfart
  • 12 mån exit, ~25% marginal
Klicka för detaljer →
Bolagsstruktur

Varje koncept renodlas i eget bolag. Ägande och drift separeras — operationsbolaget driver verksamheten, fastighetsbolaget äger tillgångar.

Renodlade bolag

Varje koncept med egna kassaflöden och nyckeltal.

Tydlighet för banken

Ops-bolaget som professionell hyresgäst med långsiktigt avtal.

Skalbar utveckling

Storage, IOS och Work expanderar oberoende av varandra.

100%
100%
Better Holding
Better
Storage
Better Storage
Operations
Fastighetsägande bolag
Fastighetsägande bolag
Fastighetsägande bolag
MB

Moderbolag

Better Holding
Äger både drift- och fastighetsbolag.
→ Koncern- och ägarstruktur
OP

Operativ enhet

Better Storage Operations
Driver kundverksamhet och tecknar hyresavtal.
→ Professionell hyresgäst
FA

Fastighetsägande bolag

Bolag per tillgång
Äger tillgångarna och får stabil hyreshantering via operationsbolaget.
→ Hyra från operationsbolaget
Portföljöversikt
AnläggningEtappInv. (MSEK)NOI 2031PYoCStatus
Anläggning AE127,02,28,0%● Tillträdd
Anläggning BE110,51,413,5%● Signerad
Anläggning CE116,83,420,3%○ Pipeline
Summa Etapp 154,37,012,9%
Anläggning DE223,12,812,2%◉ DD pågår
Anläggning EE215,72,314,3%◉ DD pågår
Anläggning FE222,22,410,6%◉ DD pågår
Summa Etapp 261,07,412,1%
Pipeline (15 projekt)E3~223~4017,8%○ Pipeline
Uppställnings-NOI–2,6–
Totalt (21 anl.)338~52~16%
NOI-utveckling (MSEK)
Etapp 1
Etapp 2
Etapp 3
Scenarioanalys & Avkastning

Baserat på 5 MSEK, 5 års innehav. Avser enbart drive-in self-storage och uppställning.

Fallback

33% storage, resterande uthyrd som upplagsmark — 125 kr/kvm, 40% vakans.

1,2×
~3% årlig
Exit yield7,5%
NOI vid exit19,4 M
Portföljvärde259 M
Total avkastning7,5 M

Base case

Full utbyggnad av alla etapper. 90% beläggning vid stabiliserad drift.

4,5×
~35% årlig
Exit yield7,5%
NOI vid exit51,7 M
Portföljvärde689 M
Total avkastning21,5 M

Optimistiskt

Full utbyggnad med +20% hyreshöjning och lägre exit yield (6,5%).

8,2×
~52% årlig
Exit yield6,5%
NOI vid exit61,5 M
Portföljvärde946 M
Total avkastning48,0 M
Preferred return
8% p.a.
Fast
Promote-split
70 / 30
Investerare / Mgmt
Förvaltningsarvode
0%
Fast budget, ingen %
Innehavsperiod
5 år
Bas-scenario

◆ Alternativ exit — Better Work

39 äganderättsenheter via 3D-fastighetsbildning. Projektvinst 14,3 MSEK (24% marginal). Ej inkluderad i avkastningsberäkningen ovan.

Ägarstruktur
InvesterareInsats (MSEK)A-aktierB-aktierTotalt ägande
Investerare 114,029,3%–20,5%
Investerare 25,010,5%–7,3%
Investerare 32,04,2%–2,9%
Investerare 45,010,5%–7,3%
Investerare 54,08,4%–5,9%
Investerare 64,08,4%–5,9%
Better Management0,20,4%100%30,3%
◆ Kvarstående13,628,5%–19,9%
Totalt47,8100%100%100%

A-aktier = finansieringsåtagande, berättigar till kapitalåterbetalning, 8% årlig ränta samt 70% av vinstdelningen. B-aktier = managements andel av vinstdelningen (30% av överskott efter ränta). Better Management innehar både A- och B-aktier.

167M
Totalt EK-behov
272M
Frigjort via refi
22M
Peak netto EK
396M
Bankskuld exit
Tidslinje & Nästa steg
Kvarstående kapitalbehov
~14 MSEK
Kvarvarande EK-behov i Etapp 2. Etapp 1 fulltecknad. Etapp 3 via refi.
Apr 2026
Aktieägaravtal signeras
Pågår
Apr 2026
Capital call E1
Planerad
Maj 2026
Tillträde E2
DD pågår
Q1 2027
Refi Etapp 1
Planerad
2027–29
15 nya anl.
Pipeline
2029
Utdelning möjlig
Planerad
2031
Exit / fortsatt
Planerad
Investeringsvillkor

Strukturerad modell med årlig ränta, tydlig vinstdelning och utan dolda avgifter.

Investering
A-aktier (investerare). B-aktier (management).
Struktur
Rullande kapitalanskaffning. Kapital projekt-för-projekt via nyemission. Ingen fond, ingen avgift.
Arvode
0% — Ledningen på fast budget, godkänd av styrelsen.
Ränta
8% årlig ränta på investerat kapital.
Vinstdelning
Efter kapital + 8% pref:
● 70% till A-aktier (investerare)
● 30% till B-aktier (management)
Horisont
5 år — etablera portfölj med ~15–20% YoC. Beslut om exit eller fortsatt tillväxt.

Management har en tydlig långsiktig ägarambition.

Investerare
Better
Holding
Better
Management
Better
Storage
Better
Industrial Outdoor Storage
Better
Work
Fastighets-
ägande bolag
Fastighets-
ägande bolag
Fastighets-
ägande bolag
70%
30%
100%
Använd ← → piltangenter för att navigera